Mengatasi hambatan menuju keterjangkauan | Hasil PRO

Bukan rahasia lagi bahwa AS kekurangan pilihan sewa yang terjangkau bagi rumah tangga paling rentan di negara tersebut. Kelangkaan perumahan ini menjadikan prioritas bagi banyak keluarga untuk memproduksi perumahan yang lebih terjangkau, mengurangi hambatan peraturan terhadap produksi dan memberikan bantuan teknis kepada pemerintah daerah untuk menghilangkan hambatan yang meningkatkan biaya perumahan.

Kurangnya perumahan yang terjangkau di negara ini disebabkan oleh sejumlah penyebab, termasuk entitas perumahan korporat, tuan tanah yang “serakah” yang mengenakan harga sewa yang tinggi, dan bahkan teknologi, seperti dalam kasus kelompok penyewa California yang menuduh perangkat lunak pengaturan sewa YieldStar menggunakan algoritma untuk menaikkan harga sewa secara tidak adil. Perangkat lunak ini serupa dengan yang digunakan di industri hotel dan persewaan mobil untuk menetapkan harga berdasarkan sejumlah faktor.

Analis perumahan multikeluarga RealPage, Jay Parsons, menyatakan dalam laporan RealPage bahwa kurangnya perumahan yang terjangkau jelas bukan soal harga sewa.

“Salah satu realitas yang paling banyak disalahpahami mengenai pertumbuhan harga sewa dan keterjangkauan harga sewa di AS adalah bahwa penyewa yang mengalami kenaikan harga sewa terbesar adalah rumah tangga berpendapatan tinggi yang tinggal di harga sewa yang paling mahal dan meskipun ada kenaikan harga sewa, para penyewa ini paling kecil kemungkinannya untuk melewatkan harga sewa. pembayaran,” kata Parsons tahun lalu.

Di sisi lain, pembayaran sewa mengalami penurunan terbesar selama pandemi COVID-19 pada perumahan bersubsidi dan terjangkau, dimana pembayaran tersebut mengalami pertumbuhan paling kecil, karena pembayaran sewa biasanya ditetapkan berdasarkan bagi hasil.

“Ceritanya berbeda di perumahan Kelas C atau perumahan tenaga kerja dan meskipun harga sewa tumbuh lebih lambat (10 persen sejak Maret 2020), terdapat lebih banyak tekanan pada kelompok tersebut dan kesenjangannya semakin lebar. Tantangannya lebih besar lagi di sektor subsidi yang terjangkau, di mana biaya sewa biasanya ditetapkan pada tingkat yang relatif terhadap pendapatan penyewa, meskipun programnya bisa berbeda-beda,” katanya.

Pada tahun lalu, pengumpulan uang sewa tuan tanah telah turun sekitar empat poin persentase sejak COVID mencapai angka di bawah 87 persen, menurut data RealPage.

Parsons mengemukakan alasan mengapa penyewa dengan harga pasar dapat terus membayar sewa yang lebih tinggi pada tingkat sebelum COVID adalah karena pendapatan mereka juga meningkat pada periode yang sama.

Parsons melihat keterjangkauan harga sewa lebih merupakan sebuah hambatan daripada hambatan, terutama untuk perumahan sewa yang dikelola secara profesional, meskipun berita utama menyatakan sebaliknya.

Menurut studi terbaru yang dilakukan oleh RealPage Market Analytics, pertumbuhan pendapatan tidak sejalan dengan pertumbuhan sewa selama COVID, namun sejak pandemi berakhir, pertumbuhan sewa terhadap pendapatan masih relatif rendah yaitu sebesar 23,1 persen, meskipun pertumbuhannya berbeda-beda di setiap lokasi.

“Rata-rata rumah tangga penyewa apartemen jauh lebih makmur dibandingkan perkiraan populasi dalam data Biro Sensus AS, menurut RealPage Analytics,” kata Parsons, seraya menambahkan bahwa banyak survei yang tidak tepat menggambarkan pasar sewa dengan gambaran luas yang memutarbalikkan fakta. keterjangkauan sewa.

“Tidak peduli bagaimana Anda membaginya, pengumpulan sewa secara signifikan lebih tinggi daripada apa yang ditunjukkan oleh Survei Denyut Rumah Tangga Sensus kecil dan meskipun survei itu sendiri memperingatkan adanya lubang statistik, lubang tersebut biasanya diabaikan oleh mereka yang menggunakan datanya,” katanya.

Menentang kebijakan yang buruk

Kebijakan moneter federal harus mengambil alih tanggung jawab atas masalah keterjangkauan sewa yang menimpa para penyewa berpenghasilan rendah dan kurangnya pasokan perumahan yang terjangkau.

“Inflasi adalah pajak regresif dan berdampak pada mereka yang berpenghasilan rendah dan berpenghasilan tetap. Setiap orang membayar 13 persen lebih banyak untuk makanan, namun hal ini paling berdampak pada rumah tangga berpendapatan rendah karena mereka membayar persentase yang lebih tinggi dari pendapatan mereka untuk sewa,” kata Parsons.

Dia mencatat bahwa banyak pembuat kebijakan lokal dan federal yang mempunyai niat baik mengarahkan manfaat federal ke segmen masyarakat yang tidak membutuhkan bantuan. Kebijakan yang memihak pemilik rumah dibandingkan penyewa adalah salah satu contohnya dan dapat dilihat dari potongan pajak yang diberikan kepada demografi tersebut.

Laura Cole Jackson, anggota Otoritas Perumahan Terjangkau Washington, menyarankan solusinya adalah, “untuk mencabut Amandemen Faircloth tahun 1988 yang membatasi jumlah unit yang dapat dimiliki dan dioperasikan oleh otoritas perumahan umum, yang secara efektif menghentikan pembangunan baru perumahan umum, hilangkan zona yang hanya dihuni satu keluarga saja dan bangun, bangun, bangun.”

Pemilik dan operator multi-keluarga yang berorientasi transit yang berbasis di New York menyatakan bahwa penyewa yang membayar sewa setara dengan 30 persen atau kurang dari pendapatan kotor memiliki tingkat gagal bayar yang jauh lebih tinggi dibandingkan penyewa dengan tarif pasar, bahkan sebelum lingkungan inflasi yang gila-gilaan saat ini. Dia menyalahkan hal ini karena kebiasaan belanja yang sembrono di kalangan penyewa berpenghasilan rendah, sebuah gagasan yang sangat tidak populer dalam iklim politik liberal saat ini.

Namun, terdapat data yang setidaknya sebagian mendukung teori ini. Kesenjangan dalam laporan pendapatan dan pengeluaran wajib pajak berpendapatan rendah telah lama diamati dalam data yang dikumpulkan oleh laporan Pengeluaran Konsumen Biro Statistik Tenaga Kerja, yang secara konsisten menunjukkan bahwa penyewa berpendapatan rendah menghabiskan lebih banyak uang daripada pendapatan yang dilaporkan.

Analis pengembangan real estat Jonathan Oman melihat banyak properti bersubsidi yang dibatasi sewa masuk ke pasar dengan tingkat kekosongan yang tinggi dan beban utang macet, terutama di kota-kota di mana moratorium penggusuran lebih ketat dibandingkan kota-kota lain.

“Orang-orang di lapangan mengatakan kepada kami bahwa, setidaknya sampai batas tertentu, hal ini disebabkan oleh manajemen yang mengalami kesulitan dalam memindahkan penyewa yang bermasalah, yang telah mendorong rumah tangga yang baik untuk pindah ke properti yang lebih tenang dan stabil. Hal ini tentu saja merupakan sebuah masalah, namun hal ini dapat menciptakan peluang bagi pemilik/operator dan perusahaan pengelola yang terampil untuk ikut serta dalam menstabilkan operasi dan menambah nilai.”

Scott Forest, yang baru-baru ini pensiun setelah 40 tahun berkecimpung di bidang real estat komersial, berpendapat bahwa yang dibutuhkan adalah program perumahan yang dibangun berdasarkan manfaat pajak bagi pemiliknya.

“Jika manfaat pajak ini dapat digunakan untuk membayar kewajiban pajak atas properti real estat lain yang juga dimiliki seseorang, maka permainannya akan berubah,” katanya.

Sementara itu, investor apartemen, pemilik dan bank mereka sedang memulihkan diri setelah setahun menyewa tanpa penggusuran dan situasi di mana Pusat Pengendalian Penyakit melampaui wewenangnya, kata Joseph LaMacchia, Capital Velocity LLC. “Hal ini mengakibatkan penyewa harus membayar rata-rata sekitar $18.000, sambil tetap membayar sewa,” katanya.

Media membuat tuan tanah sensasional menaikkan harga sewa, namun gagal menyoroti sisi lain—tantangan menjalankan bisnis multikeluarga saat ini, seperti membayar hipotek, suku bunga, dan kenaikan asuransi, kata Elizabeth Francisco, presiden ResMan dan chief experience officer di Inhabit IQ.

Para pengambil kebijakan perlu dididik secara konsisten karena banyaknya pergantian di antara mereka, katanya.

Jay Harris, kepala sekolah di Harris Crystal Advisors, setuju. “Kami memiliki kenangan singkat. Kita lupa miliaran dolar yang diserap industri ini dari sewa yang belum dibayar. Beberapa di antaranya didanai oleh pemerintah federal, namun banyak juga yang tidak. Dan ini terjadi pada saat orang-orang tinggal di properti lebih lama dan mempunyai hutang puluhan ribu saat pindah. keluar karena mereka bisa tinggal—dan akhirnya tagihannya jatuh tempo,” katanya.

Penghalang jalan bertumpuk

Presiden Dewan Perumahan Multikeluarga Nasional (NMHC) Sharon Wilson Geno menyatakan bahwa kebijakan seputar perumahan di negara kita tidak bekerja sama dengan baik dalam menyediakan pasokan perumahan yang cukup bagi orang-orang yang membutuhkannya. Ia berpendapat terdapat banyak peluang bagi pemerintah federal untuk membantu meningkatkan pasokan, namun justru melihat serangkaian masalah peraturan yang dapat melemahkan upaya industri untuk meningkatkan pasokan, karena hal tersebut menambah biaya, waktu, dan komplikasi pada proses pengembangan.

Selain itu, biaya untuk mematuhi peraturan merupakan hambatan, katanya. Penelitian NMHC menunjukkan bahwa biaya tersebut mencakup sekitar 40 persen dari keseluruhan biaya pengembangan unit perumahan.

“Berapa banyak lagi perumahan yang dapat diciptakan jika sebagian biaya untuk memenuhi peraturan dapat disalurkan ke dalam bentuk kayu dan batu bata,” dia bertanya.

Masalah lainnya adalah Undang-Undang Bantuan, Pertolongan, dan Keamanan Ekonomi akibat virus Corona, yang ditandatangani menjadi undang-undang pada bulan Maret 2020, persyaratan pemberitahuan 30 hari untuk mengosongkan rumah sebelum penggusuran untuk melindungi penyewa dalam situasi darurat, masih tetap ada bahkan di tengah pandemi dan bantuan apa pun untuk pemilik di kaca spion.

Ancaman lain terhadap kemampuan industri multikeluarga dalam menyediakan perumahan sewa baru termasuk Peraturan AS yang berdampak pada akses pengembang terhadap lahan untuk mengembangkan multikeluarga, pemberlakuan kembali Aturan Dampak Disparate 2013 yang sangat cacat, dan mungkin usulan Undang-Undang Hak Penyewa.

Francisco menunjuk pada salah satu rancangan bagian dari undang-undang hak-hak penyewa yang membahas keterlibatan pemangku kepentingan yang akan mengatur pertemuan penyewa dengan HUD, Gedung Putih, Departemen Pertanian dan advokasi penyewa untuk mendengarkan perspektif penyewa mengenai pasar sewa guna membantu menginformasikan kebijakan dan memperkuat perlindungan penyewa.

Sejauh ini, yang tidak termasuk dalam pertemuan ini adalah para operator dan pengelola perumahan multi-keluarga.

“Mungkin itu akan berubah,” katanya.

Ketahui hak-hak Anda

Salah satu permasalahan yang dibahas dalam Undang-Undang Hak Penyewa adalah seputar biaya dan pengungkapan biaya, kadang-kadang disebut biaya kejutan atau biaya sampah—siapa yang dapat membebankan biaya tersebut dan bagaimana cara mengungkapkannya. Biaya ini termasuk biaya aplikasi dan kenyamanan, biaya paket teknologi, dan biaya pengumpulan, yang terakhir dibebankan ketika tuan tanah memungut uang sewa dengan kartu kredit. Tidak satu pun dari biaya-biaya ini yang ilegal selama diizinkan dan diungkapkan, dan banyak di antaranya, seperti biaya penggunaan kartu kredit, merupakan hal yang umum di industri lain.

Biaya pendaftaran menghadirkan peluang terbesar untuk penipuan baik oleh penyewa maupun manajer. Selama pandemi dan lonjakan pengangguran, para penyewa yang putus asa dapat dengan mudah membeli laporan bank palsu, potongan gaji, nilai kredit, dan bahkan nomor jaminan sosial. Beberapa bahkan memalsukan pemeriksaan latar belakang untuk menyembunyikan informasi yang mendiskualifikasi. Selama periode tersebut, 85 persen tuan tanah melaporkan menjadi korban penipuan sewa, meningkat sebesar 66 persen dari tahun sebelum COVID.

Di sisi lain, penyewa mungkin memandang biaya permohonan sebagai sesuatu yang mahal, terutama ketika mengajukan permohonan unit dari pemilik yang berbeda. Karena alasan ini, banyak negara bagian melarang penggunaannya dan negara bagian lainnya melarang mengenakan biaya lebih dari yang diperlukan untuk menutupi biaya pemeriksaan. Beberapa negara bagian mengizinkan aplikasi yang dapat digunakan kembali dalam jangka waktu tertentu.

“Adalah kepentingan terbaik bagi penyedia perumahan untuk mengungkapkan biaya secara lengkap. Di banyak negara bagian, biaya sudah dijelaskan dengan cukup baik, namun HUD mewajibkan pengungkapan semua biaya dan ongkos yang dapat dikembalikan dan tidak dapat dikembalikan di muka dalam daftar dan iklan serta dalam perjanjian sewa,” kata Harris.

Platform persewaan online merespons dengan mengumumkan bahwa mereka akan menyediakan alat baru untuk membantu penyewa menentukan harga keseluruhan unit yang diinginkan.

Harris menekankan perlunya mengartikulasikan kasus terbaik dalam industri untuk mencapai tujuan perumahan yang lebih terjangkau. “Kami membutuhkan lebih banyak produksi dan kami harus memastikan P&L kami tidak hilang dalam perbincangan,” katanya.

“Kita harus menentang upaya federal untuk ikut campur dalam hubungan tuan tanah-penyewa dan menggunakan wortel, bukan hukuman, untuk meningkatkan pilihan dan perumahan sewa yang terjangkau. Jangan jadikan partisipasi sebagai hal yang antidiskriminasi. Mari kita buat agar otoritas perumahan mau berpartisipasi dan minta mereka belajar dari manajer properti profesional tentang cara terbaik menjalankan komunitas apartemen. Kita juga harus mengetahui legislator mana yang mau menerima permasalahan kita. Orang tersebut tidak selalu seperti yang Anda pikirkan, namun begitu teridentifikasi, mereka dapat menjadi katalis untuk menyelesaikan sesuatu,” kata Harris.

Penulis Wendy Broffman